人物專訪

首頁 > 沙田今昔 > 昔日沙田 > 人物專訪

 

 

陳啟銘先生

前新鴻基地產執行董事

 

一九七三年加入新鴻基地產

 八十年代一手策劃及興建新城市廣場
孕育這個「沙田心臟」及「香港地標」的誕生
  
發展背後,經歷重重,回想幾許困難與幸運, 一氣呵成,暢談心路歷程,也看市鎮發展。

 

 

市道絆繞信心


七十年代,香港地產市道呈現空前的發展;及至八十年代,通膨加劇,熾熱的炒風,把市道熱壞了;不少投資者從高企的利率上摔了下來,頭破血流,再接上一浪銀行危機,風聲鶴唳,地產市道崩潰,環環相扣的行業諸如建築、金融、股票,互為影響,無一倖免;這時,香港前途問題被搬到議事桌上,全港震動,投資消費信心跌入谷底去。誰料此際,新鴻基地產卻在商場建設計劃上大展拳腳,斥資三億三仟萬,興建一座一百萬呎的大型區域性商場,眾人都說他們「瘋了」。

 

八十年代初,政府開標競投一幅位處沙田市中心的商業用地,在種種不明朗因素下,只有兩個發展商進行競投,最後由新鴻基地產(新地)投得。

 

早期,新地以發展住宅為主,商場建設項目寥寥無幾,要投資興建一個面積一百萬呎的大型商場,是他們的第一次。陳啟銘指當時具規模的區域性商場只有太古城,其面積也僅為三十餘萬呎,太古城上蓋附有住宅,毗鄰為鰂魚涌,沿路再去是英皇道,可見的商業氣氛和人流量都相對佳,投資信心會大一點,風險也少一點,環境比沙田這個新開發地段優勝得多,他說:

 

第一,那裡(沙田)不是市區;第二,一百萬呎的商場在那時候是個龐大的投資,並不容易管理。在市區尚可依靠人流,當時沙田沒多少人口,只有沙田中心、好運中心和火車站建成,火車站內只有少量商舖租出。沙田當時所謂的市中心,只有少量的發展,要到那時候才有足夠的人,逛這個一百萬呎的商場 ……

 

1981年,沙田市中心商業用地發展簽署儀式,簽署人為新界司鍾逸傑與新鴻基地產郭得勝。

 

經濟前景不明朗,發展地段環境欠成熟,新地在中標後,對是否繼續進行投資興建,意見也出現分歧,在董事會的會議席間,有兩個主流意見,一是「去馬」,二是「勒馬」。

 

 

計劃建設 困難重重


「去馬」一方認為,配合政府就沙田新市鎮作出的規劃,商場穩座中心位置,接連有火車站和巴士總站,整幅土地只作商場發展用途,不連帶住宅是十分罕有,周邊還包括大會堂和中央公園等文康設施,環境十分理想。

 

然而,「勒馬」一方則認為投資和營運一個一百萬呎的商場,風險太大,無以計算回報之日,反之,擱置投資,省回三億元建築費,以這筆資金趁低吸納各區平價地皮,為公司累積土地儲備,這樣更化算。陳啟銘說:

 

兩者都有道理,但最後還是決定「去馬」,是很難的決定,最主要是郭生(郭得勝)贊成,他認為要向沙田市民、對香港前途信心有所交待,郭生不希望香港繼續走下坡,為地產界、為政府、也為香港市民 ……

 

當時如果最大的地產商之一新鴻基地產也退下來,可以找誰來興建?那時候信心這麼脆弱,這麼大的地盤,新鴻基地產也退下來,是十分震撼,當時不但沒有人開盤興建住宅,更莫說商場 …… 但我們覺得無論對市民的信心、對沙田市民的方便,我們有義務去做。

 

新地立定意向進行發展,主席郭得勝就將整項發展工作委派到陳啟銘的身上去。時至今日,陳啟銘對於「新城市的故事」,猶如昨天,滔滔不絕,說來自如但仍帶著緊,不時還緊握拳頭,敲響桌子說:

 

落標的人不是我,當我讀畢地契,發現一個很大的問題,就是列明商場不能有地庫、不能有停車場!

在歐美地方,特別是美國、加拿大,只有看到停車場比商場大,從未見過一個區域性商場是沒有停車場,老闆也明白,就讓我去想一想、向政府申請改契。

 

據知,早在新地中標前五、六年,政府就沙田新市鎮的交通運輸進行了一項研究報告,為減低市中心的車輛流量,並鼓勵人們多用集體運輸工具,所以在規劃上,盡量減少興建停車場,署方認為沒有停車場,便會減低人們購車的意欲,同時亦能減少來自市區的私人車輛。

 

誰也知道,這邊廂投得土地,那邊廂申請改契,怎也說不過去。外在環境不成熟,地契的明確規定,再加上一份交通運輸研究報告,都教人落得氣餒想放棄。當時的路政署(即現今的運輸署)不但反對申請,而且態度強硬。

 

 

不可能變成可能


地契上的條文彼此都很明白,但要令這個區域性地標發展得以成功,實在是需要多方面配套,沒有停車場,吸引力自當下降,在營運上亦是個不可填補的缺漏,結果,郭得勝就親身約見時任新界政務司的鍾逸傑商討。一次、兩次的會面,都想不出理由與方案;及至第三次會面,事情出現轉機。

 

鍾逸傑指沙田是個新市鎮,假若商場的發展可以為沙田市民做點事,再一併提出設立地庫停車場,這樣子較順理成章。最後,新地提出在廣場內添置滾軸溜冰場、保齡球場、桌球室等,讓人們多一點康樂設施,陳啟銘說: 

 

鍾逸傑對我們所提出的方案原則上表示支持,他說沙田是個新市鎮,政府沒有預留地方發展康樂設施,那時候沙田並沒有這些。

 

在陳啟銘心目中,鍾逸傑是個「好官」,凡事不會一口說「不」,實實在在,總為問題想想解決辦法。


 

企業家的冒險精神

 

當時的路政署堅決認為,沙田正街一帶是不能負荷因停車場帶來的額外車輛數量。停車場問題仍在談判桌上,商場工程卻不可因此無了期的擱下,結果商場工程先行,地庫停車場的最後去向如何,誰也不知道,那時新地就作了一個「大膽」的決定,押下注碼就是造價二仟多萬的地腳和幕牆。陳啟銘說:

 

那時我們已動工,但卻不能完成上蓋後才做停車場,是十分困難的……卒之我們想了一個方法,就是掘深一點,把地腳做深一點,如果地庫最後獲批,這幅臨時幕牆就變成永久幕牆……


那時我們不當是興建地庫,因為做地腳也需要掘上十呎、八呎的深度,用一款貴價的、比較有份量的材料先建好幕牆,深度做多一些,政府不能說我們沒權做深一點,或沒權用該款石屎泥漿幕牆。

 

署方怎樣反對也好,陳啟銘一而再、再而三的申請與游說,花了兩年時間,換了三個交通運輸專業顧問,直到上蓋結構已部份完工之際,停車場問題終於如願獲得圓滿解決!不然,商場不但得個不能填補的缺漏,二仟多萬的幕牆也只能長埋地下。


 

與時間競賽

 

商場工程一面進行,另一方面也要開始招商。由於商場面積大,能否招徠百貨公司在此開業是個關鍵。陳啟銘說:

 

本地的百貨公司如永安、先施,都很保守不肯來,松板屋、大丸,也因市道不明朗不來……那時候公司董事局內有一個西人顧問,做了一份報告給郭生,表明要花上很多年才能把舖子全部租出。

 

如何將一個佔地一百萬呎的商場租出,確實是個大考驗,陳啟銘亦心中有數,然而在這段建設路上,這個屬於他全權規劃與統籌的商場,他總懷著一個又一個的情意結,克服停車場的問題,面對商舖租賃的問題也是自頂至踵,「拍心口」向主席郭得勝承諾會辦妥。

 

結果,陳啟銘毛遂自薦遠赴日本一趟,他找來一間專門向日本百貨公司提供財務貸款的銀行作中介人,希望能成功引入當地百貨公司到新城市廣場開設分店。準備好所有資料,一行七天,先後與七間日本百貨公司負責人會面,只有八佰伴有興趣前來。其時八佰伴已在新加坡、巴西等地設有分店,對海外投資滿有經驗,董事長和田一夫也親身到了香港一趟。

 

不料和田一夫此行之後,撤回來港的決定。原因是針對當時香港的經濟環境,八佰伴董事局內,除卻和田一夫,所有董事均反對到香港開業。陳啟銘不甘於此,快快給和田一夫寫封信,再三向他們介紹商場的優點,並表明在設計方面可隨時就他們的運作相應改動。事隔兩週,對方搖電話報來喜訊!八佰伴最終也答允前來開業。大型百貨公司的作用就像磁石,能夠吸引「細舖」前來,不然就如那位西人顧問所言,要用上幾年才把舖子填滿。

 

在商言商,陳啟銘指八佰伴提出的合作條件「相當辣」,由於對方計劃趕及八四年的聖誕檔期,所以限定他們在翌年十月交舖,廣場的興建工程隨即進入緊急狀態。當時只完成打樁和地腳部份,餘下的一切只有十三個月的施工期。陳啟銘說:

 

直至與他們簽約,條件「相當辣」,遲一天交舖也要罰款,卒之由我代表全部答允,合約做好,把律師都嚇壞了,律師寫信給郭生,指十三個月內要完成一百萬呎商場,是沒有可能的。

 

我唯有「博到盡」,同時統籌建築部分,全權作主,真的在十月二日準時交貨,取得入伙紙,剛剛趕及,全靠同事的幫手。

 

結果,在新城市廣場正式開業時,商舖的出租率達九成半。商場又大又新,四方八面的市民紛紛湧至,不單止是來自新界、九龍,也有從香港島來的。陳啟銘還記得當年在商場開幕之際,有一個九歲的小男孩在商場四處逛,問起他的來由,小男孩竟是獨個兒乘巴士,遠遠從筲箕灣跑來,說要來看看新的商場、看看音樂噴泉。

 

 

花火 照亮沙田

 

八四年底,新城市廣場密鑼緊鼓籌備開幕,八佰伴就率先帶來一場大型花火匯演,慶祝在香港開業。一夜火花,吸引了成千上萬的市民湧到沙田,人潮把城門河岸圍滿了。

 

八佰伴是一所日資百貨公司,他們原意在開幕時,從日本請來一些藝技在城門河上泛舟助興,帶來日本風情。當時任沙田民政專員的曾蔭權則提出「官商合作」的方案,親身跟八佰伴方面洽商,建議對方把預算開支贊助沙田區議會,由政府籌辦一場花火匯演,免費讓廣大市民觀看,大眾同樂。幾里長的花火串,由烏溪沙開始一直伸延到沙田第一城去,如瀑布水簾,非常壯觀,市民隔著岸觀看,整個沙田都被照亮了。

 

在陳啟銘心目中,曾蔭權是另一個好官,夠膽色又勤力,不怕人言,事事總比別人幹多一點,在他帶領之下,當時沙田各項公共事務都進行得特別有效率。

 

 

最懷念 音樂噴泉


為了增加商場的吸引力,除了全力招徠具吸引力的商戶之外,新地在商場內部設計方面,亦花了不少心思,拱形玻璃天幕、羅馬獻技場、空中花園都是為廣場度身訂造,也是廣場的賣點,但最令眾人印象深刻的還是那個會跳舞的音樂噴泉。不說不知,在香港,於商場內設立音樂噴泉,是由新城市廣場開創先河,不但是香港第一,更是全中國第一。

興建音樂噴泉大約花了兩百萬,對吸引人們前來真的有幫助,因為那時全港都沒有,讓人們免費聽聽音樂、看看顏色、水花,隨著拍子扭動,更有人拍掌。後來,北京、內地有些地方打算造音樂噴泉,不少人遠道從內地來看我們的音樂噴泉,有的向我們查詢,有的更聘用了我們的承辦商造個類似的噴泉

 

 

 

 

 

 

 

 

 

《新沙田》 1984年4月10日

 

 

二零零四年,新地在新城市廣場展開大規模翻新工程,為了舒緩廣場內不斷增加的人流,作出了一個重大的決定,就是拆掉一直位處商場中心位置的音樂噴泉。事實上,這個家喻戶曉的噴泉,就像屬於大眾的一個「老地方」,不少市民曾在這裡留下歡樂的回憶,這個決定令不少香港市民感到可惜。據知有不少人問陳啟銘,如音樂噴泉拆卸後,會不會永遠在沙田消失。



為保留這個伴隨商場多年的標記,陳啟銘曾考慮把它「原裝」移到別處去,但卻苦無合心意的地點。一天,他靈機一觸,為音樂噴泉找來一個理想的落腳點,就是新城市廣場七樓的露天花園。

 

雖然現在市民大眾不像昔日般,在商場最顯眼之處一睹音樂噴泉的精彩演出;但噴泉被移送到七樓,也是個最佳的選擇,配合該樓層現時各式各樣的主題食肆與露天景致,也別有一番風味。當工程和燈光全部完成後,七樓園景燈飾和噴泉燈光,在城門河對岸也清晰看到。

 

 

 

 

 

歷史或會改寫

 

新城市廣場是全港人流量最高的商場之一,要歸納它的成功因素,今日話來輕易,但對於當日的投資者而言,卻是百般的沉重,就連陳啟銘,回想起當日的心情也是戰戰兢兢的,可能正因如此,更令他一心一意要把商場搞好。

 

在當時而言,沙田被視為新市鎮的「示範單位」,如有外國高官到訪參觀新市鎮,定必選擇沙田。在穗禾苑上的獅子亭俯視沙田,會看到城門河規劃井然,兩旁興建樓宇,中心有一個區域性商場、大會堂和中央公園,是個十分漂亮的構圖,陳啟銘認為政府在規劃方面做得相當好。

 

沙田新市鎮的集中點,主要依賴私人投資的市中心區,新城市廣場就成為沙田區最繁忙、最重要的運輸交匯點,它將巴士、火車、汽車、單車及行人等交通路線都匯合起來,陳啟銘認為廣場的功能猶如「心臟」一樣,他說:

 

新城市廣場好像沙田的心臟,市鎮的血管由此伸延開去,帶動著新市鎮脈搏,心臟未放入之前,血管像是斷的……說得率直一點,如果當年公司決定放棄計劃,沙田的歷史會改寫,新鴻基地產的歷史也同樣會改寫。


政府在各方面也很欣賞我們硬著頭皮去馬,認為我們協助穩住市場的信心,否則地產市道會更糟,沙田的發展亦阻慢了……那是屬於新地的第一個大商場,成功才有信心繼續下去。

 

頓然一句「沙田歷史會改寫,新鴻基地產的歷史也同樣會改寫!」只有陳啟銘才能說得這樣理直氣壯,令人歎為觀止,全因說到要處,徹底告訴我們,市鎮面貌往往因某個契機、某個決定、某個人物而全盤扭轉,如何作出選擇,如何達至親和,沒有人能預先想到。

 

陳啟銘強調,座落市中心黃金地段的商場,上蓋不設住宅是十分罕見的,假如在商場上蓋興建住宅,地價會因住宅樓面價值而大大提高,但當時政府的規劃只作全商場發展,這是很難辦到的事,等同是平賣土地,政府是不輕易做到的,情況換轉在市區,根本不可能發生。他指出:

 

在新界,最後作決定的人是鍾逸傑,我聽聞他十分支持這個計劃,興建一個商場,上面不建住宅……是他,在那個地位,才能夠以較宏觀的角度去處理問題。

 

他認為假如當年新地放棄計劃,將地皮交還政府,其後的發展會變成怎樣雖不可預計,可能會比新地發展得更好,亦有可能沒有停車場也會照樣興建,但唯一可斷言的是,沙田的發展必定會拖慢了。


 

就沙田市中心的規劃,政府的構思是全面發展商業及文娛休憩設施,但由於商業部分涉及龐大的投資,容易受不明朗經濟因素影響,他估計新地一旦退下來,以當時的經濟環境而言,政府或會撤回原有構思,把土地分割成多個細小的地盤進行拍賣。如此,沙田區的市中心就缺乏了整體性和代表性,面目全非今天所見。

 

正如新城市廣場的第三期(西田百貨),由於當時地產市道低迷,政府為吸引發展商,主動將地盤一分為二,新地先後買下這兩個地盤,然後向政府申請合併發展,變成今天的規模。試想,如果這兩個地盤分別由不同的發展商購入,可能會變成另一個模樣。

 


沙田新城市廣場第三期興建中


不是瘋是豐了

時間證明了,沙田新城市廣場是新地一個成功的投資。這種「人棄我取」的策略,在他們的經營理念上早已運用自如,話說來容易,企業家的冒險與承擔精神還是最重要。

 

他們的成功,很大程度上歸因其緊扣市場循環盛衰的策略。新地看好香港地產前景,並往往能在地產危機中以低價吸納土地,發展物業。一九七四年,新地看準香港人口膨脹,日後必然逐步向新界新市鎮發展,遂運用手上資金大量購入新界土地和換地權益書。事實上,新地大部分土地並不是在官地拍賣場上競投得來的,反而是早期在新界區不斷購入龐大土地,穩守備用。

 

新城市廣場是新地在本港的旗艦商場,總面積約二百萬平方呎,分為一期、二期、三期和新城巿中央廣場四個部份,地皮則分多次買下,當中的二期之原初規劃是興建三座寫字樓,但考慮到租售可能存在困難,故把其中兩座改成酒店,即現在的帝都酒店。

 

現時新地旗下共有九百多萬呎商場,整體租金收益每年高達三、四十億,當翻新工程完成後,新城市廣場一期每年的租金可達七億,約佔百分之二十。

 

 

回想昨日

 

沙田新城市廣場自一九八四年開業以來,一直是本港人流最高的商場之一,現在回想起來,陳啟銘也笑言,自己本身是工程師,主管則樓,誰也料想不到從技術規劃範疇,到最後一手包辦改契、宣傳與招租。他說:

 

是一個心願,當時一心為公司興建一個好的商場,卻沒有預想到會好得這麼快,就連自己也不明白,當年為何有這樣的膽量和信心 …… 觀點與角度,老闆與自己雖有不同,但如果是不行的話,也幹不上這麼多年,郭生,他很相信我。

 

就是他,陳啟銘,賣力到底,孕育「沙田心臟」新城市廣場的誕生、成長和發展。


 

 

《新沙田》 1986年11月10日 《新沙田》 1989年10月10日

 

 

《新沙田》 1989年4月10日  《新沙田》 1984年10月10日

 


 

《新沙田》 1989年5月10日 《新沙田》 1989年1月10日


 


 

《新沙田》 1989年1月10日  
人物專訪
沙田第一
沙田故事
地方掌故
專題特寫
九約源流
年代發展