1987年7月10日，城規會在地政工務司的指示下，開始為馬鞍山擬備分區計劃大綱圖，以規劃馬鞍山的土地用途及交通網絡，從而為區內的各項發展提供指引。首份《馬鞍山分區計劃大綱草圖編號（S/MOS/1）》於1991年3月22日公布，其後經過多次修訂，最新的《馬鞍山分區計劃大綱核准圖編號（S/MOS/18）》於2013年8月9日公布。在短短的二十五年間，分區計劃大綱圖便已經過了18次修訂，可見馬鞍山發展之迅速。
土地用途
從馬鞍山分區計劃大綱核准圖編號S/MOS/18可見（圖8.1及表8.1），馬鞍山的綠化用地佔整個規劃區的50%，其規劃理念是利用自然環境（如郊野公園及綠化地帶等）作為市區和近郊的發展界限，防止城市過度擴張，同時為市民提供一個靜態的康樂場地。此外，區內大部份建築物皆有高度限制，最高的建築物坐落於馬鞍山新市鎮的市中心，其餘建築物的高度依次由內陸向海濱逐漸遞減，這種階梯式的建築物高度理念保護了馬鞍山山脊線和吐露港的景觀，並使社區與周邊環境達致融和，形成和諧的視覺效果。
此外，區內的休憩用地規劃主要把馬鞍山郊野公園與吐露港的海濱地區連接起來，並以「綠化徑」分隔高密度的住宅發展，以提升整體的環境質素。而馬鞍山公園更是區內的重點建設項目，公園內廣植樹木，為高樓林立的新市鎮增添了綠化景觀。
除了綠化地帶外，住宅用地也是馬鞍山區的主要土地利用之一，涵蓋了不同類型的住宅發展以及鄉村式發展。經過二十五年的努力，馬鞍山如今已發展成為大廈林立的大型住宅區，人口突破20萬。區內除了公共屋邨、居屋及夾屋外，還有眾多私人屋苑。根據2011年的人口普查數據顯示1，馬鞍山現時人口中約有12萬人居住於公共房屋（包括「居者有其屋計劃」屋苑及「私人機構參建居屋計劃」屋苑），約7萬人居住於私人房屋（包括鄉村式屋宇）。除了屋邨外，馬鞍山區內仍有零星的原居民村落（表8.2）。
圖8.1 馬鞍山分區計劃大綱核准圖編號S/MOS/18（資料來源：規劃署）
為了避免馬鞍山的發展密度過高，區內大部份的住宅用地皆訂明了高度或總樓面面積的限制。通過這些限制，區內呈現不同密度的房屋組合，不但令整體的景觀更佳，更可保持空氣流通，提升馬鞍山城市設計的效果（圖8.2及圖8.3）。
在早期的分區計劃大綱草圖中，馬鞍山除了有住宅發展外，還規劃了少量工業用地（即現時的鞍泰區）。其後因本港工業北移及房屋需求激增，政府便將工業用地改為住宅用地。但由於當時馬鞍山區的各項基礎設施均已落實興建，所以這些地區的文康市政設施遠遜於馬鞍山市中心和其他屋苑。此外，最新的分區計劃大綱核准圖亦為應付新發展作出了多項修訂，例如白石陸岬的「綜合發展區」部份土地便被改劃為「康樂」地帶，進行綜合康樂發展，為市民提供戶外公共空間作各類康樂用途，從而促進康體活動及旅遊業的發展。
表8.1 馬鞍山的土地用途分布
資料來源：馬鞍山分區計劃大綱核准圖編號S/MOS/18
圖8.2 馬鞍山住宅發展(圖片由房屋署提供) 圖8.3 馬鞍山商業發展
表8.2 馬鞍山的主要屋苑及鄉村
*「租者置其屋」計劃的屋邨
人口的激增對公共服務設施的需求亦日漸增多，因此最新的分區計劃大綱核准圖分別將海星灣附近及渡頭北面的兩塊用地由「綜合發展區」改劃為「康樂」、「綜合發展區(2)」、「綜合發展區(3)」、「政府、機構或社區」及「道路」用地，以便應付區內的發展需求，並配合全港的整體發展。馬鞍山現有的「政府、機構或社區」用地包括烏溪沙青年新村、李寶椿聯合世界書院和老人度假中心、警察總區總部、室內康樂中心暨圖書館、游泳池場館、分區消防局、救護站連訓練學校、運動場館、保健及福利大樓、污水抽水站、電力支站、配水庫及海水配水庫等。此外，計劃興建的還有多間中小學、教堂、電話機樓、配水庫、污水抽水站及政府辦公大樓，還有分布於各大屋邨之間的幼稚園及睦鄰中心等社區設施也納入了詳細規劃中。
現時，馬鞍山區內仍有多條原居民村落。為了配合村民的需要，分區計劃大綱核准圖將現有的認可鄉村式和適宜鄉村擴展的土地劃定為「鄉村式發展」地帶，主要供原居民興建小型屋宇之用。同時，為確保鄉村特色得以保留，此地帶內的建築物高度不得超過三層，或超過現有建築物的高度2。
交通網絡
昔日馬鞍山因交通不便、獨處一隅，難以與外界聯繫；但如今的馬鞍山新市鎮交通便利、四通八達（圖8.4及圖8.5），擁有一個包括道路、行人通道和單車徑的綜合交通運輸系統。
馬鞍山的對外交通網絡主要向三個方向延伸，透過獅子山隧道、大老山隧道、城門隧道和大埔公路將馬鞍山、沙田、新界及九龍緊密地連接起來。尖山隧道及沙田嶺隧道亦於2008年通車啟用，這組行車道路除了紓緩獅子山隧道、大老山隧道、城門隧道及大埔公路的車流之外，更為前往西九龍、葵涌、青衣或香港國際機場的市民提供了快捷的路線，進一步將新界東與西九龍連接起來。此外，T6號公路連接吐露港公路，直達新界北部。西沙路也為馬鞍山提供了一條直達西貢的道路。2004年竣工的馬鞍山T7道路，全長3.5公里，是一條雙線雙程行車主幹道，連接馬鞍山路西端及西沙路東段，繞過繁忙的馬鞍山市中心，從而減少了駛入馬鞍山市中心的車輛。
在鐵路方面，2004年通車的東鐵大圍至馬鞍山支線連接馬鞍山與大圍，為市民提供另一種便捷的客運服務（圖8.6）。馬鞍山鐵路包括5個位於沙田的車站（大圍站、車公廟站、沙田圍站、第一城站、石門站）以及4個位於馬鞍山的車站（大水坑站、恒安站、馬鞍山站和烏溪沙站），方便區內居民轉乘東鐵直達市區。2012年動工興建的沙中線預計於2020年落成，全線由大圍經紅磡連接中環，屆時居民可使用馬鞍山鐵路直達中環。
政府亦計劃在馬鞍山增設更多的單車徑和行人通道（圖8.7）。馬鞍山延續了沙田的規劃理念，同樣以單車徑為主線，把住宅區與休憩用地、社區設施和市中心連接起來，區內單車徑四通八達。隨著近年單車運動的興起，2010年政府耗資22億元在新界西北與東北地區增建20公里單車徑以及興建多個交匯點，連接沙田、馬鞍山、西貢、北區、元朗、屯門及荃灣等地，將建成全長82公里環繞新界的超級單車徑網絡，屆時市民便可乘單車遊覽整個新界。
圖8.4 馬鞍山的交通基建 圖8.5 馬鞍山四通八達的交通網絡
圖8.6 馬鞍山鐵路 圖8.7 馬鞍山單車徑
康體及配套設施
新市鎮發展為馬鞍山帶來了優質及多元化的康體設施（表8.3及圖8.8），包括馬鞍山公園、運動場、游泳池、遊樂場、海濱長廊、公共圖書館及郊野公園等（圖8.9及圖8.10），不僅為區內居民締造了良好的居住環境，還吸引了不少區外市民前來使用。其中，耗資約9,000萬元興建的馬鞍山公園更頗具特色，設有馬鞍山採礦歷史的展覽場、迷宮式的花園、設計新穎的兒童遊樂場以及適合長者使用的健身器材等。在公園內，市民可觀賞吐露港海濱景致，遠眺八仙嶺群峰，盡覽海天一色的醉人美景。
馬鞍山區面積813公頃，佔沙田土地總面積約十分之一，但區內人口20萬，佔沙田區總人口約三分之一3，所以區內不但人口密度高，而且文康設施經常不敷使用，有待進一步的改善。隨著白石陸岬的適當規劃，相信可舒緩有關情況。
除了文娛康樂設施外，區內建有多所學校，包括幼稚園、小學及中學，區內學童無需跨區上學。同時，為了滿足市民的日常需要，區內還規劃了多個商業發展地帶，以發展地區購物中心，包括商店、服務行業、娛樂場所和食肆。馬鞍山現有的大型商場包括馬鞍山廣場及新港城中心，以及分布於各個屋邨之間規模不一的商場（圖8.11）。此外，西沙路北邊亦預留了一幅商業用地作辦公室及商業用途，以滿足未來發展的需要。
表8.3 馬鞍山的主要康體設施
圖8.8 馬鞍山康樂設施分布圖4
圖8.9 馬鞍山海濱長廊 圖8.10 馬鞍山運動場
圖8.11 馬鞍山區內商場
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